对策综述
房价非理性上涨的对策
房价上涨有长期趋势性，但是近几年影响房价异常增长的因素已经脱离了市场层面。所以政府调控必须明确三点：
其一，房价上涨长期趋势不可逆转，因为房价上涨有坚实的基本面因素的支撑。调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度。
其二，房价调控是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观。
其三，房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境(包括信用环境和司法环境)、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会保障体系，等等。
具体措施包括：
第一，加强税收调节。许多国家通过税收政策来抑制房地产投资，例如韩国政府为了抑制住宅投机现象，2006年11月将转让第二套以上住宅的交易税从9％至36％提高到50％。对非自住的土地的交易征收60％的交易税。我国近几年也相继出台了税收政策，比如对住房交易征收营业税，对二手房交易征收土地增值税等。另外，尽快开征物业税或者房地产税。物业税主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法，所以开征物业税将增加房地产持有成本，有利于抑制房地产投资，调节贫富收入差距。同时可以增加地方政府财政收入，从而达到有效控制地方政府“以地生财”的利益需求的目标。
第二，转变城市开发模式。面对城市开发资金的瓶颈，地方政府不得不选择把土地出让收入作为城市建设资金的主要来源，为此，地方政府自然会加大对房地产介入力度，甚至进行房地产托市。为了削弱地方政府过度依赖土地收入的状况，可以考虑将土地出让金的收取方式由是一次性收取改为“年租制”，即分为几十年收取，这样在很大程度上可避免地方政府行为的短期化，达到降低房价的目的。另外，转变目前城市开发的“房地产”导向而为规划导向，即规划引导房地产开发而不是房地产开发引导规划，这样有助于避免城市过度开发，使城市发展布局合理，留下可持续发展的余地。
第三，拓展投资渠道，完善投资环境。一方面要放松金融管制，鼓励金融创新，为市场提供更多投资机会，分流房地产市场的投资压力，比如通过发行住房抵押贷款证券、建立房地产投资信托基金等，让投资实物房地产行为转向购买虚拟房地产，可部分缓解对房地产的需求压力，满足投资者分享房地产增值收益的需要，同时社会资金通过购买房地产证券进而间接流人房地产开发，又可以增加房地产供给。另一方面，要净化信用环境和司法环境，充分保护私有产权，树立投资者信心，鼓励长期投资，包括股权、债权投资。这样才能够把拥塞在资产市场上的社会剩余资金分流出来，减轻房地产市场和股票市场压力。
第四，完善社会保障性质的经济适用住房和廉租房体系。针对当前经济适用房建设中暴露的问题，建议对经济适用住房和廉租房建设实行代建制，房源要控制在政府手中，而不是完全由开发商来建设和销售，严格控制开发成本，加强监督和信息披露，保证住房分配过程公开透明。改变经济适用住房只售不租的做法，一部分可以作为廉租房出租给低收人家庭，大部分可以成本价出售。这样可以在一定程度上缓解住房需求压力，缩小收入差距。同时也改变市场预期，达到调控房价的目的。
第五，规范销售环节的管理，抑制开发商捂盘惜售、拉抬房价。应改变开发商自行对外销售楼盘的做法，由房管部门建立房屋销售中心，集中管理房源，并办理房屋买卖手续。开发商在楼盘获准建设时就要将房屋户型、面积、套数等数据报告房屋销售中心，从预售开始，所有购房手续都要到房屋销售中心统一办理，开发商只负责楼盘推介，购房款由房屋销售中心收取后再划转到开发商账上。房屋销售中心要随时公布楼盘的销售和结存情况，使开发商失去捂盘惜售的可能。
调控房价还应当配套采取其他一些措施，如改进地方官政绩考核体系，改变考核过度倚重GDP的做法，对房地产业GDP在考核时要乘以一个比较低的调整系数，降低房地产GDP所占比重；把解决市民住房问题作为考核地方政绩的一个重要方面；严厉打击房地产管理领域的腐败行为，把阻碍房价调控的官员坚决从相关职位上替换下来，使政策能够有效实施；完善房地产价格统计制度，使房价涨幅能够得到正确反映；严格执行土地管理制度，打击开发商囤积土地的行为；严格控制外资热钱流人，严格控制外资购买中国房产；贯彻落实从紧的货币政策，改变流动性过剩的局面等。只要政府采取合理的措施，房价问题一定能够得到有效解决。
